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1. 房价是开发商银行房地产中介炒高的，还是极少数炒房者刚需老百姓抬高的？

房价是开发商银行房地产中介炒高的，还是极少数炒房者刚需老百姓抬高的？

简单的说，这个问题问的是，房价到底是谁炒高的。我要说的是，这是一个综合性问题，原因是多方面的。如果能一句话说清是谁炒高的，那房地产多年的问题早就解决了。

作为房地产业内人士，先和大家聊个常识。一般房价高，最直接的就是骂开发商。其实责任不尽然在开发商。房地产开发成本的构成，主要包括土地成本、***成本、建筑成本、税收成本、营销成本等等。这里面，土地成本大约占50%以上，***成本15%，建筑成本10%，税收成本8%，营销成本2%，这可能还不能包括全部成本，但已经占全部成本的85%以上的。

也就是说开发商开发一个项目的毛利率一般不超过15%。如果这个项目是两年内从开发到全部销售，那每年的毛利率不到8%。这样算的话就可以看出利润率不高，只不过由于一个楼盘动耴几十上百亿，绝对利润看起来还是不错的。那么是不是列发商就绝对没有暴利呢？那也不绝对。比如开发商在低谷时拿的地，融资利率也不高，但在销售阶段赶上房价普涨，然后这个楼盘水涨船高跟着涨，这中间就会产生一定的不小的价格差，自然就会产生远高于成本的利润。

但我们应该看到，土地、融资和税收成本，占据了房地产开发的大部分成本。这些也是决定房价高低的重要因素。大家可能会认为，开发商，银行，税务，包括中介都是推高房价的推手，但他们都是顺势而为。比如，在当前房地产全面遇冷的时候，中介还能抬高房价吗？最终还得看行情，而行情不是他们能决定的。

那么，能决定行情的是什么？当然是国家的宏观调控政策！当土地拍卖收紧，银行***收紧，税收提高，个人买房限购限贷，多种政策齐下时，房市成交迅速萎缩，房价也马上一撅不振。强有力的宏观调控政策，这才是决定房价的关键！

可能会有网友觉得我是在给房地产商洗白，尤其看到我的资料备注为房产职业经理人，会不自觉地把我误认为是中介。其实我要说，我工作于房地产开发企业，但我同样是个买房者。我只是说出我的知道的，为开发商站台说话，不会给我多发一分薪水。说自己知道的，说自己想说的，仅此而已。

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开发商、中介、炒房者没那个本事能推高房价，他们只是房价上涨过程中的受益者，真正推高房价的是印钞机，钱印多了，市场上钱就多了，不光房价涨，工资涨，猪肉涨，所有都在涨，钱的购买力变低了

推高房价的因素很多，既有市场因素，又有炒作原因。楼市是一个系统性的工程，不是某个因素就能够单方面决定的。

从时代的大背景分析：人民群众日益增长的物质需求是主要原因，而生活水平提高为此提供了物质基础。大批农民进城以及城镇化建设的推进，决定了房子在一定阶段中的“供不应求”。开发商利用财经媒体炒作，土地价格提高使得房屋建设成本太高。

而劳动力成本上升，也是房价上涨的重要因素。一方面开发商成本上升，另一方面购买者经济实力提升。所有这些因素叠加起来，房价自然水涨船高。

解决房价上涨过快，唯一尽快出台房地产税，从而缩小贫富差距。然而，拥有话语权的人士，作为多套房子的业主；他们想尽办法拖延房产地税立法，并引经据典来***房地产税的出台。

由此造成，一边是大量的刚性需要，一边是多套房业主比比皆是。至于其它原因，这里不再一一列举，欢迎网友们补充！前期祝福春节快乐！

谢邀请！老话说：一个巴掌拍不响。房价上涨不是哪一家有如此能力炒上去的，是多方面因素造成的。

(1)房价在高位时，大家都说买不起！大家都不买房价自然会降。你张三、李四不买，可是王五买啊！众人貌合神离导致楼市仍然有成交量，这就是市场供需关系。

(2)当经济下行时，楼市低迷、交易量萎缩房子真的卖不动了，房价真要降了。之前嫌贵如今降价应该买啊！真降了反而没人买了，买涨不买跌啊！地方***、开发商、银行、房地产上下游行业及整个产业链都一筹莫展。原因很简单：各自利益受影响，都是无利不起早之主！急转直下最终地方***出台促进楼市回暖之策，不论是刚需、改善型刚需还是炒客只要买房就是为楼市回暖做贡献！从先期楼市走出底谷再到后来的量价齐升。整个过程中又把房价抬起来了谁之过？

(3)房价进入上涨通道开发商就会捂盘惜售，众房企都惜售导致市场供应量减少，供求失衡民众买房难。买房难摧生房价上涨，买涨追涨更符合民众的心态，当大批追涨者集中释放购买力时产生摇号买房现象，引发房价暴涨。暴涨谁之过？

(4)当房价暴涨时促进开发商买地热情也高涨，土地拍卖现场开发商积极举牌促成地王诞生。地价是房价的重要组成部分，地价转嫁给房价，就是羊毛出在羊身上最终还是购房人买单。地王引领房价上涨谁之过？

(5)房价低迷时，为促进楼市回暖银行***用低利率房贷优惠政策鼓励民众买房。当楼市火爆时，银行会提高房贷利率引领购房人理性购房；另一方面银行提高房贷利率是乘楼市火爆为自己多分一杯羹，为防范楼市泡沫银行同时提高购房人首付款。地王诞生使银行防范风险提升，加强房企***的审批力度，加大房企抵押***风险权重，意味着提高了房企的融资成本。

(6)楼市火爆带动原材料价格上涨，水泥、钢铁等建材行业首先获利。后续为房地产下游做配套服务电线电缆、园林绿化、五金装修等行业获利。原材料和房地产相关行业价格上涨最终都转嫁在房价身上。

(7)GDp年增长率6.5%左右。经济增长会增加货币供应量。货币很难涌入股市及民生大宗商品领域，而是流入保值升值的楼市。大白话就是：货币增发唯有找房产来对冲，货币贬值就是房子升值。

请听如下各位粉墨登场的发言：

a开发商：地王是我举牌得到的没错，举牌抬高地价是***的也没错。但是我举牌的勇气哪来的？是购房人传导的，民众购买力推高了房价！房价上涨无疑推高地价上涨。民众都不购房就会使房价下跌，房价下跌我哪有勇气举牌抬高地价？更不敢拿地王？正相反会使土地流拍，我反而买到廉价的土地。我房企是商人举牌竞争来的地王是在有利可图情况下才拿下，房价上涨是购房人的错，可以少买或不买房啊！貌似消费者把面包价格买涨起来了，能怪面粉涨价吗？房价上涨不是开发商的错！

b银行：存款放贷是我的职业，对购房人实行首套首付3成、二套首付5成是符合个人房贷按揭条件。给开发商放贷是我其中的业务，我放贷都有抵押物作担保符合政策要求不违规。我放贷没有错！房价上涨不是我的责任！

c中介：我的职业是穿针引线，买卖双方牵线搭桥。房价上涨使民众买涨追涨我只获取一份中介费，吃差价是在购房人承受范围内，是得到购房人认可的。房价下跌无人买时我关张停业，自认倒霉。中介行规就是：三年不开张、开张吃三年。房价上涨不是中介的错。

d炒客：我炒房是在***解禁限购后政策允许的。不允许合同网签能通过吗？不允许银行能***给我加杠杆吗？我炒房依法纳税风险自担。

楼市低迷时我炒对地方经济做出贡献，楼市从底谷回升和去库存都有我一份功劳，我积极推动楼市回暖是***允许干的。我买房时的房价与其他购房人是相同的，我并没有推高房价。我不买别人也会买走。房价上涨我无过错！

e刚需：我要结婚不买房女友不同意、丈母娘不答应，房价贵贱都必须买。房价上涨与我无关。

f老百姓：大家都买房，我凑热闹也买。股市赔钱了转战楼市或许时来运转？我手里有闲钱不买房买何物？房价上涨是地价上涨引起的不是我的错。

听了各自的发言似乎都有道理，房价上涨原因错综复杂非哪个单位或个人抬高的。各位看官您认为房价上涨原因是什么？欢迎在下方留言。

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